住宅ローンの借り換えその前に!おさえておきたい4つのポイント

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住宅ローンの借り換えその前に!おさえておきたい4つのポイント

住宅ローンの借り換えをした方がお得な人はなんと日本に数百万人もいらっしゃるそうですよ!
あなたもその一人かもしれませんね。

今回は住宅ローンの見直しを考える時に抑えておきたい4つのポイントをお伝えします。

住宅ローンの借り換えをした方が良い人とは

まず、住宅ローンを借り換えたほうが良い人は以下の条件に当てはまる人です。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・借入期間が10年以上ある
・今の住宅ローンと借り換えローンの金利差が1%以上ある

すでに変動金利の住宅ローンを組んでいる人は「今は低金利だから、今の住宅ローンの借入金利も低下していくだろう。なので、私には関係ない」と 思っていませんか?

実際はそうではありません。

すでに変動金利でローンを持っている方は今の低金利が適応されずに借り入れた時の高いままの変動金利が適応されるのです!

なので、あなたにも関係がある話かもしれませんね。

借り換えるとどんな効果があるのか

まずは住宅ローンを借り換えた場合の効果を確認してみましょう。

1.借入期間を変えないで、月々の返済を軽減できる効果

住宅ローンの変動金利が上がって月々の返済がキッツいなぁ。
子どもが大きくなって教育費がかかるからローン軽減したいなぁ。
そんな方にはピッタリの効果です。

 

2.月の返済額をほぼ今と同じ額にして、借入期間を短縮する効果

借り換えすると支払総額が減りますので、その分借入期間が短くなります!

今のローンだと定年後も支払いが続く予定なら、期間短縮ができると嬉しいです。
住宅ローンの支払い期間を短縮した時間で老後の資金を作ることもできそうですよね。

 

住宅ローンの金利は日銀の「マイナス金利」とは関係なし

もう少し、詳しく説明すると・・・

銀行の住宅ローン金利は「店頭金利」と言って「短期プライムレート」をもとに金利が決められています。

「短期プライムレート」とは業績の良い会社に短期貸し出しをする場合の金利のことです。

変動金利はこの「短期プライムレート」に各銀行の手数料等を上乗せして決めるので、この金利は2016年2月に日銀が導入した「マイナス金利政策」と実は全く関係が無いのですね。

よ~く銀行の変動金利を見てみると実質金利が書いてあります。
変動金利が低い金利に見えるのは実質金利から当初割引を実施して金利が低いように見せているだけなのですね。

実際に適応される金利はあくまでも「実質金利」なのです。

 

住宅ローンの借り換えで注意する点は?

住宅ローンを借り換える場合、今の住宅ローンを新しい住宅ローンで一括返済することになります。

つまり、もう一度住宅ローンを組みなおす事になるので、一度行った登記を再度行うことになります。

金利ばかりに目を奪われると大変なことになるもう一つの理由は住宅ローンを借りるときの「諸費用」です。

「諸費用」とはこうした住宅ローンを再度組む時に必要な経費です。

具体的には

①印紙税(契約書に添付する印紙代)
②事務手数料(金融機関によって異なりますが借入金の数%が多いです)
③登録免許税(抵当権抹消&設定:借入金の0.4%)
④司法書士報酬(平均で6万円~10万円)
⑤一括返済手数料(銀行によって異なりますが、1万円~4万円ほど)
⑥戻し保証料、手数料(元のローンでかけていた保証料がある場合返還する際の手数料)
⑦保証料

などがあります。

諸費用のうち①~⑥この4つはどこの銀行でも大差はないのですが、⑦保証料はあるところと無いところがあります。

この「保証料」は銀行ですと100万円くらい取るところもありますので、知らないと100万円を余計に支払ってしまうことになるのです。

そもそも「保証料」とは住宅ローンの返済ができなくなった時に住宅ローンの支払いを保証会社に支払ってもらうための費用です。

これは支払いができなくなった人の代わりに保障会社が銀行に支払いをするだけなので、返済できなくなってもあなたの住宅ローンが無くなる訳ではありません。

住宅ローンの支払先が銀行ではなく保証会社になるだけです。
都市銀行の住宅ローンには保証料が設定されていることが多いですので注意が必要なんですね。

 

「保証料」がある住宅ローンを組む場合に有利な支払い方とは?

諸費用の払い方は3つあります。

1.自己資金で払う
2.借り換え時のローンに全額組み込む
3.諸費用のうち保証料の代わりとして金利を上乗せする

このいずれかで支払います。

借り換え効果が一番高いのは1.自己資金で払う場合です。

次に借り換え効果が高いのは2.借り換え時のローンに全額組み込む場合。

元の住宅ローン金利がとても高い場合は借り換え効果が大きく期待できますから、3.諸費用のうち保証料の代わりとして金利を上乗せを選んだとしても借り換え効果を発揮する場合があります

住宅ローンを借り換えをする時のポイントは月々の支払いを軽減するのか、期間を短縮するのかをまず考えましょう。

すでに変動金利で住宅ローンを組んでいる人でも効果があります。

金利が低いと見せかけて、実は「実質金利」が適応されていますよ!
諸費用の中の特に「保証料」に注意しましょうね。

借り換え先を選ぶときにもこうしたポイントを抑えると借り換え効果だけではなくプラスアルファの効果が期待できます。

住宅ローンは銀行だけが窓口ではありません。

昔は住宅ローンを組む時は銀行へこれが常識でした。

でも、金融緩和政策により今の時代は銀行以外でも住宅ローンを組むことができるのです。

『いつも使っている銀行』だから『変動でも店頭金利が安いから』こんな理由だけで住宅ローンを選ぶと損をしてしまう可能性が高いです。

私たちファイナンシャルプランナーがオススメしているのは固定金利の住宅ローン。
低金利の時代だからこそ、固定金利も低金利で借りれる今は有利だと考えています。

大手銀行の『固定金利』はとても金利が高いので他のところをオススメすることが多いです。
こちらも記事もぜひ参考にしてみてください。

 

まとめ

銀行で勧められるままに住宅ローンを組んでしまうのは今の時代、もったいないなと思います。
変動金利は最初は良いのですがあとからじわじわ来ますからね。

10年、20年後にお子様の教育資金もかかる頃、もしくはご自身が退職をなさる頃住宅ローンが重い負担にならないようにしっかりとライフプランを立てておきたいですよね。

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